PALESTRANTES
Pedro Nino
Chefe de Pesquisa e Estratégia Industrial
Clarion Partners
Richard Schaupp
Gestor de Portfólio de Fundos (Diversificados)
Clarion Partners
No mundo atual, há uma série de macrotendências globais que influenciam rapidamente a maneira como vivemos, trabalhamos e investimos. Isso inclui mudanças demográficas, avanços tecnológicos e desglobalização. Como uma empresa de investimento embasada em pesquisas, a Clarion Partners se concentra nessas tendências para identificar fontes de demanda imobiliária e impulsionar o desempenho. Uma área que tem sido um foco especial é a da desglobalização, que causou disrupções nas cadeias de suprimentos globais e desafiou a forma como fazemos negócios em todas as regiões. A evolução das regras e regulamentos, bem como o aumento das tensões geopolíticas, tiveram um impacto direto nos padrões logísticos nos Estados Unidos, o que, por sua vez, causou impacto na demanda por armazéns industriais.
Um exemplo disso é a mudança na fabricação e no comércio da China para o México. Os dados comerciais mostram que o México agora responde pela maior parte de todas as importações de mercadorias para os EUA, depois de um crescimento de 5,4% em comparação com o ano anterior em volumes de dólares durante o primeiro semestre de 2023 em comparação com a queda de 25% da China. No geral, as importações do México também foram 32% maiores em comparação com o mesmo período de 2019 (pré-COVID).1 Os recentes choques na cadeia de suprimentos, os altos custos salariais e de transporte, as contínuas tensões políticas dos EUA com a China e as mudanças nas tendências de consumo, incluindo o aumento dos veículos elétricos, incentivaram a regionalização das cadeias de suprimentos, apresentando ao México uma oportunidade.
Fontes de importações dos EUA
Fontes: US Census Bureau, Clarion Partners Investment Research, agosto de 2023.
Enquanto os custos permanecerem competitivos e a mão de obra de manufatura permaneceu abundante, acreditamos que o México está bem posicionado para atrair investimentos de manufatura de empresas que buscam aproximar suas operações dos EUA. Essa mudança está criando uma oportunidade de armazém industrial ao longo da fronteira sul dos EUA. O mercado industrial de El Paso, Texas, em especial, está se beneficiando dessa tendência, e a demanda por espaço de armazém industrial acelerou aqui nos últimos dois anos, causando um aumento nos aluguéis industriais.
O ponto de encontro entre o oeste do Texas, o sul do Novo México e o norte do México, conhecido como região “Borderplex Norte-Americano”, serve como centro logístico para o centro de fabricação definido em Ciudad Juárez, México. Graças à sua localização no ponto médio da fronteira entre os EUA e o México, a região de Borderplex serve como uma conurbação transfronteiriça conhecida por sua escala de infraestrutura de manufatura. Essa é a sétima maior região industrial do continente, oferecendo uma vantagem competitiva significativa para os fabricantes, graças ao acesso da área a cadeias de suprimentos multinacionais, uma abundância de mão de obra qualificada e acesso rápido aos consumidores americanos. Acreditamos que a área está bem posicionada para se beneficiar da desglobalização e da mudança contínua na logística da China para o México, impulsionando a demanda por armazéns industriais na região, tanto a curto quanto a longo prazo.
Concluindo, as macrotendências globais e a demanda imobiliária nos EUA estão inextricavelmente ligadas. A desglobalização, em que as cadeias de suprimentos globais passam por disrupções e as empresas são desafiadas devido à mudança de regras e regulamentos, é um exemplo do impacto que essas tendências podem ter nos mercados e setores imobiliários.
Nosso processo de investimento embasado em pesquisas e dados permite que a empresa analise esses macrotemas globais e identifique mercados, submercados e setores que podem estar posicionados para superar o desempenho como resultado, identificando assim oportunidades que outros podem ignorar.
Nota de encerramento:
- Fonte: U.S. Census Bureau, Clarion Partners Investment Research, agosto de 2023.
QUAIS SÃO OS RISCOS?
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Os títulos do Tesouro americano são obrigações de dívida direta emitidas e garantidas pela “fé e crédito integral” do governo dos EUA. O governo dos Estados Unidos garante o pagamento do valor principal e dos juros dos títulos do Tesouro dos Estados Unidos quando os títulos são mantidos até o vencimento. Ao contrário dos títulos do Tesouro dos EUA, os títulos de dívida emitidos por agências e instrumentos federais e investimentos relacionados podem ou não ser garantidos pela fé e crédito do governo dos Estados Unidos. Mesmo quando o governo dos Estados Unidos garante o pagamento do principal e dos juros dos títulos, essa garantia não se aplica a perdas resultantes de reduções no valor de mercado dos títulos.